preavviso disdetta contratto affitto

Cos'è il preavviso di disdetta del contratto di affitto?

Il preavviso di disdetta del contratto di affitto è la comunicazione che una delle parti (locatore o conduttore) invia all'altra per manifestare la propria volontà di non rinnovare o di risolvere anticipatamente il contratto di locazione. Si tratta di un obbligo previsto dalla legge e dal contratto stesso, volto a tutelare entrambe le parti, garantendo un congruo lasso di tempo per organizzarsi in vista della cessazione del rapporto contrattuale.

Tempi di preavviso: cosa dice la legge

La durata del preavviso è generalmente stabilita nel contratto di locazione. In mancanza di specifica indicazione, si applica quanto previsto dalla legge. Nella maggior parte dei contratti ad uso abitativo (4+4), il termine di preavviso standard è di 6 mesi. Tuttavia, le parti possono concordare termini diversi, purché ragionevoli e non eccessivamente penalizzanti per una delle due. È importante consultare attentamente il proprio contratto per verificare i tempi esatti di preavviso.

Nel caso di contratti transitori o per studenti universitari, i tempi di preavviso potrebbero essere inferiori, generalmente 3 mesi.

Un esempio pratico: Maria ha un contratto di affitto 4+4. Vuole lasciare l'appartamento prima della scadenza naturale del contratto. Controlla il suo contratto e vi trova scritto che il preavviso è di 6 mesi. Maria dovrà quindi inviare la comunicazione di disdetta almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'appartamento.

Come inviare la comunicazione di disdetta?

La comunicazione di disdetta deve essere inviata per iscritto, preferibilmente tramite raccomandata con avviso di ricevimento (A/R) o tramite posta elettronica certificata (PEC). In questo modo, si ha la certezza della ricezione da parte del destinatario e si conserva una prova documentale dell'invio. Nella comunicazione è fondamentale indicare i dati del contratto di locazione (data di stipula, riferimenti catastali dell'immobile), la data in cui si intende lasciare l'immobile e la volontà di recedere dal contratto. È consigliabile conservare una copia della comunicazione inviata e la ricevuta di ritorno della raccomandata o la ricevuta di avvenuta consegna della PEC.

Un esempio di formulazione della lettera potrebbe essere: "Con la presente, vi comunico la mia volontà di recedere dal contratto di locazione stipulato in data [data stipula] relativo all'immobile sito in [indirizzo], con decorrenza dal [data desiderata di rilascio dell'immobile]. Allego copia del mio documento di identità."

Cosa succede se non si rispetta il preavviso?

Se il conduttore non rispetta il termine di preavviso, è tenuto a versare al locatore un'indennità pari al canone di locazione relativo al periodo di preavviso non rispettato. Ad esempio, se il preavviso previsto è di 6 mesi e il conduttore lascia l'immobile senza preavviso, dovrà corrispondere al locatore 6 mensilità di canone. Tuttavia, è possibile concordare con il locatore una somma inferiore o un diverso accordo. In alcuni casi, il conduttore potrebbe essere esonerato dal pagamento dell'indennità se dimostra di aver subito un grave impedimento che ha reso impossibile rispettare il termine di preavviso (ad esempio, un trasferimento lavorativo improvviso).

Il locatore, d'altro canto, se non rispetta i termini e le modalità di preavviso previsti per la disdetta alla prima scadenza (nel caso di un 4+4, ad esempio), non può impedire il rinnovo automatico del contratto.

Recesso anticipato: quando è possibile?

Il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, anche prima della scadenza, per gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di almeno 6 mesi (o diverso termine stabilito nel contratto). I "gravi motivi" devono essere imprevedibili, sopravvenuti e tali da rendere impossibile o eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto di locazione. Esempi di gravi motivi possono essere: trasferimento lavorativo in altra città, gravi problemi di salute, perdita del lavoro. La semplice volontà di cambiare casa non costituisce un grave motivo.

Il locatore, invece, può recedere anticipatamente dal contratto solo in casi specifici previsti dalla legge (ad esempio, necessità di adibire l'immobile ad uso proprio o dei familiari, vendita dell'immobile).